威海市物業(yè)管理辦法

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他管理人的合法權(quán)益，推進精致城市建設(shè)， 根據(jù)《物業(yè)管理條例》《山東省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法 規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理及其監(jiān) 督活動。

第三條 物業(yè)管理應(yīng)當堅持以人為本，實行業(yè)主自治、專業(yè) 服務(wù)、政府監(jiān)管相結(jié)合的原則。

第四條 市、區(qū)（縣級市）人民政府應(yīng)當加強對物業(yè)管理工 作的組織領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理工作納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū) 管理和社會治理體系，建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物 業(yè)管理機制。支持采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理水平。 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府負責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成 立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行 職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

第五條 住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負責(zé)物業(yè)管理活動的監(jiān)督 管理工作。 發(fā)展改革、公安、民政、財政、自然資源、水務(wù)、應(yīng)急管理、 市場監(jiān)管、人民防空等主管部門按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理相 關(guān)工作。

第六條 居民委員會指導(dǎo)、督促業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法 開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府開展社區(qū)管理、 社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理相關(guān)的工作。 鼓勵業(yè)主中的居民委員會成員和黨員通過法定程序擔任業(yè) 主委員會成員。

第七條 支持業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)中國共產(chǎn)黨 章程的規(guī)定，設(shè)立黨的組織，開展黨的活動，保障物業(yè)管理活動 依法有序進行。

第八條 鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)加入物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會。 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)自律管理，開展對會員企業(yè) 及其工作人員的從業(yè)培訓(xùn)和教育，配合主管部門開展對會員企業(yè) 的信用評價工作，協(xié)助物業(yè)主管部門、街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府 調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

第九條 市物業(yè)主管部門負責(zé)建設(shè)物業(yè)管理信息平臺，向社 會免費開放。 物業(yè)管理信息平臺應(yīng)當具備宣傳有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定、 發(fā)布物業(yè)服務(wù)信息資訊、為業(yè)主決策提供輔助服務(wù)等功能。

第十條 物業(yè)管理信息平臺設(shè)立電子投票系統(tǒng)。法律、法規(guī)、 規(guī)章和規(guī)范性文件規(guī)定以及管理規(guī)約約定需要業(yè)主共同決定的 事項，可以通過電子投票系統(tǒng)進行表決。

第十一條 物業(yè)管理事項需要通過業(yè)主表決作出決定的，可 以采取常規(guī)表決方式，也可以采用異議表決方式。 常規(guī)表決方式是指，有利害關(guān)系的業(yè)主持同意意見的比例達 到規(guī)定標準的，視為表決通過；異議表決方式是指，根據(jù)管理規(guī) 約、臨時管理的規(guī)定或者業(yè)主大會的決定，有利害關(guān)系的業(yè)主持 反對意見的比例未超過規(guī)定標準的，視為表決通過。

第十二條 物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，街道辦事處、 鎮(zhèn)人民政府可以組織成立物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主委員會職 責(zé)：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件，經(jīng)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府 兩次組織后未能召開首次業(yè)主大會會議的；

（三）業(yè)主大會未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者未能完成業(yè)主 委員會換屆選舉，經(jīng)街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)在三個月內(nèi)仍 未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者新一屆業(yè)主委員會的。

第十三條 物業(yè)管理委員會由街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府 組織成立，由業(yè)主、街道辦事處或者鎮(zhèn)人民政府、居民委員會委 派的人員組成，街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府委派的人員擔任召集人。 物業(yè)管理委員會人數(shù)應(yīng)當為七人以上的單數(shù)，其中業(yè)主委員應(yīng)當 不少于百分之五十。 物業(yè)管理委員會的業(yè)主委員由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府從居 民委員會推薦的業(yè)主中確定。業(yè)主委員應(yīng)當熱心公益事業(yè)，責(zé)任 心強，具有一定組織能力。 街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當將物業(yè)管理委員會的組成人員 名單通過在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置張貼公告、在物業(yè)管理信息 平臺發(fā)布等適當方式向全體業(yè)主公開。

第十四條 物業(yè)管理委員會設(shè)一名執(zhí)行委員，負責(zé)物業(yè)管理 委員會的日常事務(wù)。執(zhí)行委員由物業(yè)管理委員會委員推選。

第十五條 物業(yè)管理委員會需要作出與業(yè)主利益相關(guān)決定 的，應(yīng)當集體討論決定。 物業(yè)管理委員會辦理下列事項應(yīng)當征求并取得專有部分占 建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意：

（一）制定和修改管理規(guī)約；

（二）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案；

（三）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（四）改變共有部分的用途；

（五）利用共有部分進行經(jīng)營以及對所得收益的分配與使 用；

（六）法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約確定應(yīng)當由業(yè)主共同 決定的其他事項。 物業(yè)管理委員會辦理專項維修資金籌集和使用、建筑物及其 附屬設(shè)施改建和重建的事項應(yīng)當征求并取得專有部分占建筑物 總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同 意。

第十六條 對具備成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鎮(zhèn)人 民政府應(yīng)當在物業(yè)管理委員會成立后兩年內(nèi)，組織召開業(yè)主大會 會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

第十七條 物業(yè)管理委員會自業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生之日起 停止履行職責(zé)，并在十日內(nèi)與業(yè)主委員會辦理移交手續(xù)后解散。

第十八條 物業(yè)服務(wù)用房由建設(shè)單位無償提供，屬于全體業(yè) 主共有。 物業(yè)服務(wù)用房按照下列標準配置：

（一）建設(shè)工程項目總建筑面積十萬平方米以下的，按照不 少于建設(shè)工程項目總建筑面積千分之五配置，最少不低于一百平 方米；

（二）建設(shè)工程項目總建筑面積超過十萬平方米的，十萬平 方米以內(nèi)的部分按照千分之五配置，超出部分按照不少于千分之 三配置。 業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，建筑面積應(yīng)當 不少于二十平方米。 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當能夠單獨確定產(chǎn)權(quán)，任何單位和個人不得 分割、轉(zhuǎn)讓、抵押，不得擅自改變途。第十九條 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當與建設(shè)工程項目同步設(shè)計、同 步施工、同步驗收、同步交付。 物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當位于建筑的一層或者一層以上的樓層，具 備水、電、暖、通風(fēng)、采光等正常使用條件，便于物業(yè)服務(wù)工作 開展。 物業(yè)服務(wù)用房的具體位置和面積應(yīng)當在建設(shè)工程規(guī)劃許可 證的附件或者附圖中載明。

第二十條 建設(shè)單位應(yīng)當將前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理 規(guī)約在樓房銷售處醒目位置予以公示。

第二十一條 建設(shè)單位在銷售商品房時，應(yīng)當將下列內(nèi)容以 圖文形式向買受人明示：

（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備名稱；

（三）規(guī)劃用于停放機動車、非機動車的車位、車庫數(shù)量和 位置；

（四）物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置；

（五）生活垃圾收集站點、公廁等其他需要明示的場所和設(shè) 施設(shè)備。

第二十二條 新建住宅小區(qū)交付使用十五日前，建設(shè)單位應(yīng) 當按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部 位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗。承接查驗情況與竣工驗收資料不 符的，建設(shè)單位應(yīng)當進行整修。

第二十三條 新建住宅小區(qū)內(nèi)的供水、排水、供電、供氣、 供熱、通信等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當符合國家技術(shù)標準和技術(shù) 規(guī)范，并與主體工程同時交付。 建設(shè)單位應(yīng)當自建設(shè)項目竣工驗收備案完成后三十日內(nèi)，將 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)自建的供水、排水、供電、供氣、供熱、通信等 專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交給專業(yè)經(jīng)營單位管理。專業(yè)經(jīng)營單位無正 當理由不得拒絕接收。

第二十四條 建立物業(yè)項目負責(zé)人制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接 物業(yè)服務(wù)項目應(yīng)當指派項目負責(zé)人，負責(zé)處理物業(yè)服務(wù)項目的運 營和管理、與相關(guān)管理部門和業(yè)主的溝通協(xié)調(diào)等日常事務(wù)性工 作。 項目負責(zé)人的履職情況記入行業(yè)信用信息檔案。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位 置公示下列信息：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照、項目負責(zé)人的基本情況和 聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)投訴電話；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、收 費方式等；

（三）電梯、消防、監(jiān)控、人防等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修 保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式、維保方案和應(yīng)急處置方案等；

（四）分攤公共水電費用的，具體費用分攤情況；

（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各崗位責(zé)任人、工作職責(zé)、工作范圍、 服務(wù)內(nèi)容和標準。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取的物業(yè)共用部位、共用 設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收入和車位場地使用費等業(yè)主共有收益資金，應(yīng)當 單獨列賬，獨立核算，按季度將收支明細在物業(yè)管理區(qū)域的顯著 位置予以公示。公示時間不得少于一個月。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照相關(guān)規(guī)定和物業(yè)服務(wù) 合同約定提供服務(wù)，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費、不配合管理等 理由減少服務(wù)內(nèi)容、降低服務(wù)質(zhì)量，不得采用中斷供水、供電、 供氣、供熱或者其他損害業(yè)主合法權(quán)益的手段。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得有下列行為：

（一）挪用、侵占業(yè)主共有資金；

（二）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房等共有物業(yè)用途；

（三）擅自利用共有物業(yè)進行經(jīng)營；

（四）擅自提高收費標準；

（五）違規(guī)披露業(yè)主信息；

（六）無正當理由限制業(yè)主正常通行；

（七）其他違反法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，損害業(yè)主利益的行 為。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當遵守安全生產(chǎn)、公共衛(wèi)生、 治安、消防、防災(zāi)管理等有關(guān)公共安全法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定， 協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防、 物業(yè)裝飾裝修等方面法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的行為，應(yīng)當予以勸 阻、制止，并及時向有關(guān)行政管理部門報告。 自行招用保安員的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當依法向公安機關(guān)辦理 備案手續(xù)，按照國家相關(guān)規(guī)定做好保安員的招用、培訓(xùn)、管理工 作。

第二十九條 鼓勵住宅小區(qū)建設(shè)視頻監(jiān)控、人臉識別、車輛 識別等安全防范系統(tǒng)，提升安全防范水平。安全防范系統(tǒng)數(shù)據(jù)應(yīng) 當向公安機關(guān)開放。

第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照當?shù)厝嗣裾幹猛话l(fā) 事件作出的決定、命令，協(xié)助有關(guān)行政管理部門維護物業(yè)管理區(qū) 域內(nèi)社會秩序，落實各項應(yīng)急處置措施。 參與突發(fā)事件應(yīng)對的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，當?shù)厝嗣裾梢越o予 適當補貼。

第三十一條 業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù) 企業(yè)應(yīng)當按照法律規(guī)定或者合同約定的期限退出物業(yè)管理區(qū)域， 并辦理交接手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以糾紛未解決為由拒絕退出 和辦理交接手續(xù)。

第三十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)管理交接，應(yīng)當同時移 交下列資金、資料和物品：

（一）預(yù)收、多收的物業(yè)費；

（二）業(yè)主共有資金結(jié)余；

（三）物業(yè)服務(wù)用房；

（四）物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)及設(shè)施設(shè)備改造、維修、運 行、保養(yǎng)的完整資料；

（五）利用共有物業(yè)經(jīng)營的資料、公共水電分攤費用繳納記 錄等資料；

（六）其他應(yīng)當移交的資金、資料和物品。

第三十三條 業(yè)主或者物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開 工前，應(yīng)當持有關(guān)資料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理登記手續(xù)；按照規(guī)定 需要報有關(guān)部門批準的，應(yīng)當依法辦理批準手續(xù)。

第三十四條 業(yè)主或者物業(yè)使用人進行住宅裝飾裝修時應(yīng) 當降低施工噪音，減少環(huán)境污染。

每日十二時至十四時、十八時至次日八時和法定節(jié)假日期間 禁止進行產(chǎn)生噪音的施工作業(yè)。

第三十五條 任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理 區(qū)域內(nèi)的道路、場地。因維修、改造等原因確需占用和挖掘的， 應(yīng)當在業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安排下實施，并采取必要 的措施減少對其他業(yè)主正常生活的影響。占用和挖掘活動依法應(yīng) 當取得許可的，應(yīng)當事先辦理許可手續(xù)。

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位因維修、 養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域道路、場地的，應(yīng)當 在占用或者施工場地顯著位置公示占用或者施工的時限，并在公 示的時限內(nèi)恢復(fù)狀。

第三十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)權(quán)屬不清的車位、車庫，建設(shè) 單位不得進行處分。

第三十七條 擅自占用物業(yè)共用部位停放車輛，妨礙其他車 輛和行人通行的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當通知車輛所有 人或者使用人駛離；無法通知或者經(jīng)通知后拒不駛離的，可以向 相關(guān)行政管理部門報告，有管理職責(zé)的行政管理部門應(yīng)當依法處 置。

第三十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)結(jié)合民用建筑修建的人民防 空工程，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當設(shè)置人防工程標識。人防工程標識的 設(shè)置應(yīng)當符合規(guī)范要求。

第三十九條 業(yè)主應(yīng)當按照國家和省市有關(guān)規(guī)定繳納住宅 專項維修資金。物業(yè)保修期滿后，因共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維 修、更新、改造產(chǎn)生的支出，沒有繳納住宅專項維修資金或者住 宅專項維修資金不足的，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當按比例承擔有關(guān)費用。

第四十條 物業(yè)主管部門應(yīng)當通過招標的方式選定住宅專 項維修資金的專戶管理銀行。

第四十一條 設(shè)立住宅專項統(tǒng)籌維修資金。住宅專項統(tǒng)籌維 修資金主要由住宅專項維修資金集中存儲增值收益組成。物業(yè)主 管部門代管的住宅專項維修資金集中存儲取得的增值收益扣除 同檔期銀行存款基準利率后的部分劃入住宅專項統(tǒng)籌維修資金 專戶。 住宅專項統(tǒng)籌維修資金主要用于受益人為全體業(yè)主或者無

法界定受益人時的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維 修、更新、改造以及相關(guān)費用。物業(yè)主管部門應(yīng)當根據(jù)業(yè)主委員 會或者有關(guān)業(yè)主的申請安排使用，必要時也可以根據(jù)管理實際統(tǒng) 籌安排使用。 售房單位繳納的公有住房住宅專項維修資金，由物業(yè)主管部 門管理和安排使用，專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修 期滿后的維修、更新和改造以及相關(guān)費用。

第四十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情形之一的，可以申 請緊急使用住宅專項維修資金：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴重損壞；

（二）電梯故障；

（三）消防系統(tǒng)故障；

（四）建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴重脫落松動；

（五）玻璃幕墻炸裂；

（六）排水管道破裂；

（七）地下車庫雨水倒灌；

（八）路面破損影響人車安全；

（九）其他可能造成人身安全事故的緊急情況。

應(yīng)急維修工程由業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施和 驗收。

第四十三條 建立物業(yè)主管部門與不動產(chǎn)登記部門的信息 共享機制。辦理不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶登記時，物業(yè)主管部門應(yīng)當提示 買受人可以核查該物業(yè)項目物業(yè)服務(wù)費用、住宅專項維修資金和 相關(guān)分攤費用交納情況，并為信息核查提供便利。

第四十四條 違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)、規(guī)章已 經(jīng)規(guī)定法律責(zé)任的，從其規(guī)定。

第四十五條 建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，銷售商品房時未將 本辦法第二十一條規(guī)定的內(nèi)容向買受人明示的，由物業(yè)主管部門 責(zé)令改正，可以處一千元以上一萬元以下罰款。

第四十六條 建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，拒不配合前期物業(yè) 服務(wù)企業(yè)開展承接查驗或者拒不整修與竣工驗收資料不符的物 業(yè)的，由物業(yè)主管部門責(zé)令改正，處一萬元以上十萬元以下罰款。

第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未將本辦法第 二十五條規(guī)定的信息予以公示的，由物業(yè)主管部門責(zé)令改正，可 以處一千元以上一萬元以下罰款。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，由物業(yè)主管 部門責(zé)令改正，處一千元以上一萬元以下罰款：

（一）采用中斷供水、供電、供氣、供熱等手段損害業(yè)主合 法權(quán)益的；

（二）沒有正當理由，限制業(yè)主正常通行的；

（三）不按規(guī)定退出物業(yè)管理區(qū)域的；

（四）違規(guī)披露業(yè)主信息的。

第四十九條 違反本辦法規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位臨時占用、挖 掘物業(yè)管理區(qū)域道路、場地未及時恢復(fù)的，由物業(yè)主管部門責(zé)令 改正，可以處五千元以上二萬元以下罰款。

第五十條 本辦法自 2020 年 5 月 15 日起施行。